北京新盘预售价竟然飙到13万5!楼市潜规则或将上演?

摘要: 说好的每平米不超过8万呢?

10-09 16:59 首页 北京新鲜事儿

小编近期发现北京有了惊人新变化,四环、五环、六环新房均价皆8万左右,已告别环线楼市价值时代。

基本上,对北京楼市稍有了解的人都知道几个大原则:

一般,二环比三环贵,三环比四环贵;

同样的环线就比方向,东富西贵,北边肯定比南边贵。

这样的原则,有其建立的一个基础——北京一直处于做大蛋糕的过程中,蛋糕从三环一直往外扩,发展了东西北,然后再往南丰富。

当这个基础一直存在的时候,这个原则就一直有用。

但是,当这个基础不存在了,北京楼市的价值逻辑就要开始重新建构了。


事实是,这个基础已经被打破,北京南城从前年开始大量出楼面价4万+、5万+的地,今年正式在市场意义上全面豪宅化;

六环画一个圈,门头沟、昌平、通州、亦庄,价格都在7万+。

北京已经不需要做大蛋糕了,多中心发展效果已经开始显现。

在强调京津冀一体化的同时,北京内部在做的是把每一个区域做成一个小蛋糕,每一个小蛋糕都做精。


北京楼市价值判断告别环线时代

图片来源于克而瑞数据


这种局面的造成受土地供应影响较大:一方面房企拿地逐渐靠外,大显身手;另一方面较靠内环的土地被限价,无可奈何。


8月初,招商、华润、碧桂园组成的联合体爆冷以接近底价的38.4亿元拿下位于东城区的永外大街地块,溢价率仅为0.5%,楼面价则为5.2万元/平方米。

根据土地出让规定,该地块上的商品住宅销售均价将不超过8.9万/平,且最高销售单价不得超过9.4万/平。

而临近的使馆壹号院目前销售均价已达到15万元左右。

从目前各环线供应的新房来看,一些项目价格差异在逐渐缩短。

同为现房,南四环的首开保利熙悦诚郡 均价79000元/平,在售户型为128平三居,144、156平四居;

靠近东六环的月亮河·七星公馆 均价也达到78000元/平,并且在售大户型面积达325平。

不得不提的是,今年北5-6环新房多以6万多的均价入市,这其中包含每次开盘都要涨价的老盘首开国风美唐 ,也包含纯新入市的万科翡翠公园 、泰禾·昌平拾景园 。

从克而瑞的数据中我们也能看到,2环内、3-4环也是这种成交价位。


人们逐渐接受这种价格现状,一方面是市场使然,另一方面也是因为各环线环境和配套的差距不断缩短。

对于消费者而言,“地段黄金法则”早已不适用于当下,他们更看重的是产品本身。


未来新的北京楼市价值逻辑将遵循以下三点

图片来源视觉中国


首先,自然生态资源比城市配套资源更值钱。

对于现下和未来的北京城市而言,自然生态资源是绝对稀缺,而城市配套资源则是迟早会有的。


其次,先规划后发展的,比自主发展自然形成的,会更有优势。

前者,区域居住环境会更纯粹,城市各项配套会更合理。

而后者,会更杂乱,即是后期想要“拨乱反正”,也很困难。

而且从历史经验来看,前者会比后者的发展速度更快、前景更大。


第三,落到项目层面,低密、高绿化、板楼,这样的项目会越来越少。


人越来越多,土地越来越贵,楼自然越建越高、越来越胖。

十年前的板楼和现在的板楼相比,瘦的仿佛A4腰;

十年后的北京也会像现在的香港一样,见缝插针地盖起一栋栋高高壮壮的楼房,什么社区园林、绿化率、对视问题……这些都是奢侈地让你考虑不起的问题。


北京楼价再刷新高,新盘预售价高达13万5!

9月1日下午,北京市住建委官网挂出了位于北二环德胜门附近中骏天宸项目预售证,预售单价高达惊人的13.5万元/平方米。

根据预售证上公开信息显示,该项目名称为中骏天宸大厦,坐落于西城区德外大街18号,土地用途为70年住宅用地,获批销售120套住宅,面积约2.4万平方米。已于8月27日开盘,预售价格13.5万元/平方米。


看到这个数字,相信很多人可能会张大了嘴,不是说调控还要更严吗?不是说价格不再涨了吗?


此前坊间传言,北京楼市调控有个潜规则,即商品住宅预售价格每平米不得超过8万元。然而,现实看来潜规则就是用来打破的。

楼市资本论记得不久前,8月8日,北京当时发放了三张单价超过8万的预售证,具体项目分别为丰台中国玺住宅预售价格最高为96023元/㎡、金茂府住宅预售价格95000元/㎡、昆仑域住宅预售价格最高为95705元/㎡。一时间,引起市场一片哗然,这个预售价不超8万的天花板被捅破。


众多市场人士对此解读为,限价政策在放松。而有政府工作人员表示,北京突破8万“红线”只是个案,是限价政策的微调,本轮楼市调控短期内不会取消,甚至会成为长期性政策。


好吧,那三个项目都是个案,不具有普适性。那么这次呢,13.5万相比此前最高的9.6万直接飙涨40%。又怎么解释?依然是个案?

一位代理行人士表示:“8月下旬以来,获批预售证的价格连续创区域新高。门头沟新证批到8万,旧宫批到7万5,台湖8万。此次德胜门更是到了13.5万。其中,有三个项目超过了8万元/平方米这一不成文的规定。”


此外,也有自媒体出来解读,政府方面没有明确提出过类似“预售证不得超8万”这样的政策红线。


并贴出“317”楼市调控政策中的原文,解读道:“对项目价格指导或是所谓的‘限价令’,主要看两个标准:一是不能明显高于周边在售项目;二是如果是分期开发的楼盘,不能明显高于该项目前期的成交价格”。


还进一步解释,像天宸这样的项目,虽然预售价达13.5万元,但由于其位于北二环核心地段,属于优质学区房,相对周边二手房价(链家数据,位于德胜门附近1985年建塔楼单价也高达13.9万元/平方米,而位于新街口外大街上1993年建的板楼单价更接近14.4万元/平方米),依然处于一个较低的范围。


楼市资本论了解认为“依然较低”这个词的意思已经很明显了,就是在严厉调控期内,预售价突破13.5万就像上次突破8万一样,并不是结束,很有可能只是开始。


再看看其他房地产相关人士的评论:

1、目前预售价格突破13.5万元/㎡,跳涨高达40%左右,这个幅度留下无限价格遐想的同时,必然拉动一批新房涨价,继而再拉高二手价格。


2、单价即使涨到15万,依然会售罄,原因就是北京改善型产品供需严重失衡,好位置好品质一房难求。人多房少,只有用涨价来挤出去部分需求,这就是市场。


3、北京好品质的改善供应究竟多稀缺。14-17年出让土地多为70/90小户型约束,改善型地块越来越趋近于零,这是无解的,价格的推高是必然。


4、北京2300万人口,伦敦纽约才900万,人口厚度带来的巨量的改善需求,这是北京房价周期性猛涨的强勁支撑。


5、售价涨地价才会涨,地价高地方财政收入就高,所以,只有涨才符合各方预期。话不好听,但是大实话。


6、价格涨上来就回不去了,趁着还有些项目在被限价的窗口期,之所以叫窗口期是因为有时间期限的,是机会,且珍惜吧!

今日话题

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你考虑过在北京买房吗?

北京房价的高烧不退根本原因是什么?

对房价的“潜规则”你怎么看?

本文来自:豪宅1号、网易房产、楼市资本论


  

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